专家：本轮房价拐点全方位到来！房价拐点的争议，你怎么看？

随着国内核心一二线城市稳步且坚定地推行各项楼市调控举措，房地产市场昔日被誉为“银十”的10月，华丽转身成为“金十”。步入11月的上半个月，核心城市的新房与二手房市场，活跃度始终维持在令人瞩目的高位，房价亦在稳健的步伐中透露出企稳的曙光。国家统计局针对70个大中城市在10月所开展的月度房价问卷调查，更是如同一面明镜，映照出市场的未来走向。调查结果显示，预期未来半年新房与二手房价格将保持稳定或上涨的受访从业人员占比，分别攀升至75.9%与60.4%，较上月分别提高了17.6个与15.0个百分点，这无疑为市场的持续繁荣注入了强劲的信心与动力。

一、房价拐点的争议

当前房地产市场对于房价是否迎来拐点存在着激烈的争议。一方面，部分专家认为房价拐点已至，另一方面，也有人对这一说法提出质疑，这反映出房价走势的复杂性和不确定性。

有部分专家认为房价拐点到来主要有以下几方面原因。首先，政策调控持续加强，政府推动的调控政策逐渐见效，如各线城市商品住宅销售价格环比降幅总体收窄，一线城市二手住宅环比转涨。同时，房贷最低首付比例降低到 15%，二套房最低首付比降低至 20% 左右等政策，对房地产市场产生了重大影响。其次，经济新常态下，我国城市化进程仍在继续，人口向城市聚集的趋势没有改变，未来城市住房需求仍将保持旺盛。

但与此同时，房地产市场供需关系逐渐趋于平衡，供给侧结构性改革不断推进，这也促使房价走势更加稳定。最后，人口流动也是一个重要因素，一线城市会扮演领头羊角色，如上海新房价格领涨全国，成为 10 月份唯一同环比均上涨的一线城市，这表明人口向大城市集中的趋势在一定程度上支撑了房价。

然而，也有一些人对房价拐点的说法提出质疑。他们强调房价走势的复杂性和不确定性。一方面，人口出生率下降，人口老龄化加剧，房子过剩越来越严重。我国一整年新生儿出生数量还不到 1000 万，60 岁以上的老年人占比却高达 21.1%，并且每年以超过 1000 万人口的数量在增长。住建部门数据显示，全国现有房屋数量有 6 亿栋，即使每栋房子住三个人，全国 14 亿人口也完全住得下。而且各个地方还在不断新建商品房，房子严重过剩已经是不争的事实。

另一方面，租房的价格越来越低，租售比太过离谱，年轻人的观念出现转变，选择租房而不是买房。以目前哪怕是一线城市的房价来看，租一套 90 平的房子年租金只有 10 万元左右，然而想要买到这套房子的话，则需要拿出六七百万元，投资回本时间太长。此外，从目前各地房价来看，与当地居民人均收入对比，房价还是太高。普通人的工资收入想要攒到房子的首付款，需要很长的时间，甚至还需要一家人勒紧裤腰带过日子。在这些因素的影响下，房价短时间内很难出现大的拐点。

二、房价拐点的迹象

（一）交易量下滑与市场观望

当前房地产市场交易量出现明显下滑，市场观望情绪浓厚。从购房者角度来看，一方面，经济形势的不确定性使得人们在购房决策上更加谨慎。在就业不稳定、收入增长预期不明确的情况下，购房者担心背负高额房贷后可能面临的经济风险，因此选择观望。另一方面，房地产市场的走势不明朗也让购房者犹豫不决。尽管有一些政策调整，但房价未来的涨跌仍然难以预测，这使得许多潜在购房者选择等待更合适的时机。例如，一些原本有购房计划的人看到房价波动后，决定推迟购房，希望在市场更加稳定时再做决定。这种谨慎态度不仅体现在个人购房者身上，一些投资客也减少了对房地产市场的投入，进一步加剧了交易量的下滑。

（二）二手房挂牌量激增

二手房挂牌量激增的原因主要有以下几点。首先，房地产市场调控政策的影响是重要因素之一。限购、限贷、限售等政策的实施，使得一些投资性购房者急于出售手中的房产，以回笼资金。其次，市场观望情绪浓厚，购房者普遍期待房价进一步下跌，导致二手房成交难度加大。为了尽快出售房产，部分业主选择增加挂牌量，希望通过竞争吸引买家。此外，一些业主可能由于个人经济状况变化，如资金紧张、债务压力等，不得不出售房产。二手房挂牌量的激增对房价产生了明显的影响。一方面，供大于求的局面使得房价面临下行压力。在大量房源可供选择的情况下，购房者的议价能力增强，卖家为了促成交易，可能不得不降低价格。另一方面，挂牌量的增加也进一步加剧了市场的观望情绪，形成恶性循环。

（三）新房销售遇冷

新房销售遇冷主要表现在销售量持续下降，库存压力不断增加。开发商面临着巨大的压力。销售方面，由于市场需求不足，开发商难以回笼资金。为了促进销售，开发商不得不采取降价促销、提高优惠力度等措施，但效果并不理想。资金方面，销售不佳导致资金链紧张，项目开发进度放缓，甚至可能出现资金断裂的风险。成本方面，土地价格、建材价格和人工成本不断上涨，压缩了开发商的利润空间。面对这些压力，开发商采取了一些应对措施。例如，优化项目规划，降低成本；加强市场营销，提高品牌知名度；拓展融资渠道，缓解资金压力等。

（四）政策调整与供需变化

国家政策调整对房地产市场产生了深远影响。一方面，政府实施的宏观调控政策旨在遏制房价过快上涨，保持房地产市场的稳定。限购、限贷、土地供应等政策的调整，对开发商、投资者和购房者都带来了很大的不确定性。另一方面，市场供需关系也在发生变化。随着人口红利逐渐消失和年轻人对购房观念的变化，房地产市场需求已经达到了饱和状态。加上近年来许多城市出现了过剩的楼盘现象，供应大幅超过需求，这导致了市场供需矛盾的加剧。供应过剩现象的出现，势必会对房价产生较大的压力。同时，政府对金融风险的关注也在加大，可能进一步推动房地产市场的去杠杆化。这些政策调整和供需变化的因素相互作用，使得房价走势更加复杂和不确定。

三、房价拐点的影响

（一）对购房者的影响

房价拐点对购房者的心态和决策产生了重大影响。在房价出现拐点的情况下，购房者的心态更加谨慎和理性。一方面，那些原本计划购房的人可能会选择观望，等待房价进一步下降或者市场更加稳定。他们会更加关注政策变化、市场走势以及房屋的性价比，不再盲目跟风购房。另一方面，对于已经购房的人来说，房价拐点可能会带来一定的心理压力。如果房价下跌，他们可能会担心自己的资产缩水，尤其是那些高杠杆购房的人。然而，从长远来看，房价拐点也为购房者带来了一些机会。首先，房价的回调使得购房成本降低，对于有真实住房需求的人来说，可以在一定程度上减轻经济负担。其次，市场竞争加剧，购房者的议价能力增强，可以争取到更多的优惠和更好的购房条件。在这种情况下，购房建议如下：一是要根据自己的实际需求和经济实力来决定是否购房，不要被市场情绪所左右。二是要仔细研究市场走势和政策变化，选择合适的购房时机。三是要注重房屋的品质和性价比，不要仅仅关注价格。

（二）对开发商的挑战

开发商在房价拐点面临着巨大的压力和困境。首先，销售压力增大。随着房价拐点的出现，市场需求减少，销售速度放缓，库存积压严重。开发商不得不采取降价促销等手段来促进销售，但这又可能导致利润下降甚至亏损。其次，资金压力加剧。房地产开发需要大量的资金投入，而在房价拐点时期，销售回款变慢，融资难度加大，资金链紧张成为开发商面临的主要问题。此外，开发商还面临着土地成本高、竞争激烈等问题。为了应对这些挑战，开发商可能采取以下策略：一是优化产品结构，提高产品品质，满足不同消费者的需求。二是加强成本控制，降低开发成本，提高企业的盈利能力。三是拓展融资渠道，创新融资方式，缓解资金压力。四是加强市场营销，提高品牌知名度，提升产品的竞争力。

（三）对房地产市场的整体影响

房价拐点对房地产市场的未来发展产生了深远的影响。在市场格局方面，房价拐点可能会导致市场集中度提高，一些实力较弱的开发商可能会被淘汰出局，而大型开发商则会通过并购重组等方式扩大市场份额。同时，房地产市场的竞争格局也将发生变化，从过去的价格竞争转向品质竞争和服务竞争。在行业趋势方面，房价拐点将促使房地产行业更加注重可持续发展，加强科技创新和绿色环保理念的应用。此外，随着政策的调整和市场的变化，房地产行业的发展模式也将逐渐从粗放型向集约型转变，更加注重精细化管理和高效运营。总之，房价拐点是房地产市场发展的一个重要转折点，它将推动房地产市场向更加健康、稳定和可持续的方向发展。